Kurzfristige Vermietung von Wohnungen innerhalb der WEG?
BGH-Urteil vom 28.02.2026
Die kurzfristige Vermietung von Wohnungen stellt viele Wohnungseigentümergemeinschaften vor praktische und rechtliche Herausforderungen.
Der Bundesgerichtshof (BGH Urteil vom 28.02.2026, AZ VIII ZR 228/23; BGH V ZR 72/09; BGH VIII ZR 155/11) stellt hierzu in mehreren Entscheidungen klar:
👉 Kurzzeitvermietung ist grundsätzlich zulässig –sie kann jedoch im Einzelfall eine unzulässige Nutzung darstellen.
Entscheidend ist daher die Abgrenzung im konkreten Fall und für den Verwalter stellt sich die Frage: Habe ich es hier mit einer zulässigen oder unzulässigen Nutzung zu tun?
Eine zulässige Nutzung liegt regelmäßig vor, wenn:
- die Wohnung weiterhin zu Wohnzwecken genutzt wird
- nur gelegentliche oder vorübergehende Vermietungen erfolgen
- kein hotelähnlicher Charakter besteht
Kritisch wird es insbesondere, wenn:
- ein ständiger Wechsel von Kurzzeitnutzern stattfindet
- die Wohnung faktisch ausschließlich zur Vermietung genutzt wird
- die Nutzung nach außen wie ein Beherbergungsbetrieb erscheint
- es zu konkreten Beeinträchtigungen der Gemeinschaft kommt
👉 Maßgeblich ist stets das Gesamtbild der Nutzung.
In der Praxis versuchen viele Verwalter Kurzzeitvermietung einfach per Mehrheitsbeschluss zu untersagen. Das klingt zunächst nach einer guten Idee, um Störungen in der Gemeinschaft zu vermeiden.
👉 Allerdings ist das rechtlich oft nicht haltbar.
Ein solcher Beschluss greift in der Regel in das Nutzungsrecht des Sondereigentums ein. Diese Nutzung wird durch Gesetz und die Teilungserklärung vorgegeben – und kann nicht ohne Weiteres durch Mehrheitsbeschluss eingeschränkt werden.
Ein vollständiges Verbot erfordert daher regelmäßig eine Vereinbarung aller Eigentümer (Einstimmigkeit). Dies ist in der Praxis aber selten umsetzbar.
Dies hat zur Folge, dass viele „Airbnb-Verbotsbeschlüsse“ angreifbar – und im Rahmen einer Anfechtungsklage nicht durchsetzbar sind.
Welche Handlungsmöglichkeiten hat der Verwalter stattdessen?
👉 Der Verwalter kann durch Änderung des Beschlussgegenstands dennoch rechtssichere Mehrheitsbeschlüsse der Gemeinschaft herbeiführen bspw. durch
- Feststellung einer konkret unzulässigen Nutzung im Einzelfall sowie
- Aufforderung zur Unterlassung gegenüber dem betroffenen Eigentümer und
- Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen
Zur Vorbereitung einer solchen Beschlussfassung ist
- der Sachverhalt aufzuklären und die Störungen sorgfältig zu dokumentieren
- die rechtliche Einordnung für die Versammlung vorzubereiten
- eine gezielte (einzelfallbezogene) und rechtlich saubere Beschlussvorlage zu formulieren
Nachhaltige Lösungen von Problemen mit der Kurzzeitvermietung bedürfen letztlich einer sorgfältigen rechtlichen Vorbereitung der Beschlussfassung und ersparen überflüssige Gerichtskosten durch verlorene Prozesse.
Eigenmächtige Einladung zur Eigentümerversammlung - Beschlüsse wirksam?
In einer Frankfurter Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die aus zwei Wohneinheiten bestand, gab es keinen Verwalter und keinen Verwaltungsbeirat.
Ein Eigentümer lud eigenständig zur Versammlung ein, um aus seiner Sicht dringende Themen zu besprechen. Die anderen Miteigentümer erschienen nicht zu der Eigentümerversammlung und klagten zunächst gegen den anderen Wohnungseigentümer und später gegen die WEG wegen der angeblich unwirksam zustande gekommenen Beschlüsse.
Sie argumentierten, dass die Einladung nicht durch einen Verwalter oder Beirat erfolgt sei und die Einladung durch einen einzelnen Eigentümer gegen § 24 Abs. 1 WEG verstoße. Da keine Ermächtigung für den Einladenden vorlag, seien die Beschlüsse nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG).
Der einladende Eigentümer trug vor, dass die Einladung zum Schutz der WEG-Interessen erforderlich sei und die Beschlüsse sachlich korrekt und im Interesse aller gefasst worden seien.
Das Amtsgericht wies beide Klagen ab, die erste aufgrund des falschen Klagegegners und die zweite aufgrund Wirksamkeit der Beschlüsse. Die Beschlüsse seien nicht aufgrund Formfehlers nichtig. Dagegen wehrte sich der Kläger mit der Berufung vor dem LG Frankfurt.
Das LG Frankfurt (Urteil des LG Frankfurt v. 13.02.2025, Az. 2-13 S 71/24) bestätigte das Urteil des Amtsgerichts und die Wirksamkeit der Beschlüsse.
Ein formeller Mangel allein mache Beschlüsse nicht nichtig: zwar verstoße die eigenmächtige Einladung gegen § 24 Abs. 1 WEG, doch führe ein solcher Verstoß nicht automatisch zur Nichtigkeit der Beschlüsse (§ 23 Abs. 4 WEG)sondern lediglich zur Anfechtbarkeit. Es sei richtig, dass lediglich der Verwalter, der Verwaltungsbeirat oder ein durch Beschluss oder Gericht ermächtigter Eigentümer zur Versammlung einladen dürfe. Da die Klage aber nach Ablauf der Anfechtungsfrist eingelegt wurde und die Beschlüsse materiell korrekt sind, blieben die Beschlüsse wirksam.
Das Urteil zeigt: Formale Mängel bei der Einladung führen nicht zwangsläufig zur Nichtigkeit, sie sind allerdings anfechtbar, so dass die Anfechtungsfrist zu beachten ist.
Eigentümer sollten stets versuchen, die gesetzlichen Vorgaben (§§ 23–24 WEG) einzuhalten, um Anfechtungsklagen vorzubeugen.
Im Notfall gilt: Kommunikation vor Konfrontation – klären Sie frühzeitig mit dem Verwalter oder einem Anwalt für WEG-Recht ab, wie eine rechtssichere Einberufung gelingt.
Praxistipp für Eigentümer und Verwalter:
Notlösungen dokumentieren:
Bei Verwalterversagen sollten Eigentümer den Verwaltungsbeirat einschalten und schriftlich eine Ermächtigung zur Einladung einholen.
Eilbedarf begründen:
Im Protokoll der Versammlung muss klar werden, warum die Einladung alternativlos war (z. B. drohende Schäden durch unterlassene Instandhaltung).
Anfechtungsrisiko minimieren:
Auch bei formellen Fehlern können Beschlüsse wirksam sein, wenn sie sachlich gerechtfertigt und transparent kommuniziert wurden