Verweigerte Abnahme - eine Verjährungsfalle?
Mit der Abnahme des Bauwerks beginnt die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche. Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beträgt diese Frist in der Regel fünf Jahre. Wird hingegen ein Vertrag auf Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) geschlossen, gilt üblicherweise eine Frist von vier Jahren, die in der Praxis jedoch häufig – per Vertrag – auf fünf Jahre verlängert wird.
Bei erheblichen oder wesentlichen Mängeln stellt sich für den Bauherrn / die Bauherrin häufig die Frage, ob trotzdem eine Abnahme erfolgen sollte oder lieber nicht. Denn mit der Abnahme bestätigt man, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht wurde. Die Abnahme ist also ein zentraler rechtlicher Schritt mit weitreichenden Konsequenzen.
Neben dem Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche führt die Abnahme insbesondere zu folgenden Rechtsfolgen: Die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln kehrt sich um, sodass der Bauherr künftig nachweisen muss, dass ein Mangel bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorgelegen hat. Zudem wird die Vergütung des Unternehmers fällig, und die Gefahr für zufällige Schäden oder den vollständigen Untergang des Bauwerks geht auf den Bauherrn / die Bauherrin über.
Vor diesem Hintergrund erscheint es naheliegend, die Abnahme zu verweigern, um den Beginn der Verjährungsfrist hinauszuzögern und eine Zahlungspflicht zu vermeiden. Diese Annahme greift jedoch häufig zu kurz. Sowohl die fünfjährige Verjährungsfrist nach BGB als auch die vierjährige Frist nach VOB/B stellen Sonderregelungen dar. Kommen diese nicht zur Anwendung – etwa weil keine wirksame Abnahme erfolgt oder andere rechtliche Besonderheiten vorliegen – kann im Einzelfall die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren einschlägig sein.
Die rechtliche Bewertung hängt stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Insbesondere bei strittigen Abnahmesituationen oder schwerwiegenden Mängeln empfiehlt sich daher eine frühzeitige fachkundige Beratung, um rechtliche Nachteile zu vermeiden und die eigenen Ansprüche wirksam zu sichern.
Baustellenprotokoll als kaufmännisches Bestätigungsschreiben?
Baustellenprotokolle, üblicherweise vom Bauleiter erstellt und verteilt, können bei Bauvorhaben verbindliche Rechtswirkungen entfalten, insbesondere bei Vergütungs- oder Mängelstreitigkeiten. Nach den Grundsätzen des kaufmännischen Bestätigungsschreibens können unwidersprochene Protokolle Vertragsänderungen bewirken und Fristen festlegen. Das Kammergericht Berlin bestätigte dies in einem Fall, in dem ein Werkunternehmer eine im Protokoll festgehaltene Frist nicht einhielt und der Bauherr den Vertrag kündigte. Das Gericht sah das Schweigen des Unternehmers als Zustimmung.
Baustellenprotokolle dienen der Fixierung von Baubesprechungen und können Themen wie Nachträge, Anspruchsverzichte, Fristen etc. regeln. Beteiligte sollten Protokolle daher genau prüfen und bei Unstimmigkeiten umgehend widersprechen. Gerne sind wir Ihnen hierbei behilflich.
Da die rechtliche Einordnung nicht unumstritten ist, empfiehlt sich bei größeren Projekten eine vertragliche Regelung zur Erstellung, Widerspruchsmöglichkeit und Wirkung der Protokolle. Wenden Sie sich gerne an uns.
Dauerbrenner: Abweichender Baugrund
„Wer ein Grundstück kauft, der sollte nicht nur auf die oberirdischen Qualitäten wie Lage, Preis und die Infrastruktur achten, sondern auch auf die unterirdischen Besonderheiten“, rät (nicht nur) der Verband Privater Bauherren (VPB). Je nach Beschaffenheit des Bodens muss das Grundstück eventuell zunächst saniert und die Gründung des Hauses entsprechend/anders geplant werden. Aufschluss über den Boden gibt das Baugrundgutachten. Dieses sollte so früh wie möglich eingeholt werden, im Idealfall vor dem Grundstückskauf. (Quelle: VPB)
Was auf den 1. Blick als gutgemeinter Rat nur für private Bauherren erscheint, gilt insbesondere auch für Unternehmen, welche beauftragt werden, für – private, gewerbliche oder auch öffentliche – Auftraggeber ein Bauwerk zu errichten. Auch für diese gilt: Nur wer die Bodenbeschaffenheit kennt, kann vernünftig planen und kalkulieren.
In meiner Praxis kommt es immer wieder vor, dass der Baugrund Probleme bereitet. Einmal kam es zu einem Baustopp, weil eine Fliegerbombe aus dem 2. Weltkrieg gefunden wurde, in einem anderen Fall kam ein alter Keller zum Vorschein, in einem weiteren Fall bestand der Boden überwiegend aus hartem Fels statt aus (weicherem) Gneis, dann war der Boden sandiger als erwartet, in einem anderen Fall durch drückendes Grundwasser zu nass usw.. Und diese Aufzählung ist nicht abschließend.
Alle diese Fälle zogen Nachträge (für Zusatzleistungen und damit Mehrkosten) der bauausführenden Unternehmen nach sich, die von den Auftraggebern allerdings abgelehnt wurden. Mindestens genauso häufig wurden die Nachträge zwar dem Grunde nach beauftragt, dem Unternehmer aber – noch bevor sich die Parteien über die Höhe der Nachtragsvergütung einigen konnten – Daumenschrauben angesetzt und Schadenersatzansprüche angedroht, wenn nicht umgehend weitergearbeitet würde. Schließlich geriete der Bauzeitenplan in Gefahr, man könne sich doch hinterher noch einigen usw..